평택 고덕신도시 지제역 vs 구도심 부동산 투자 해도될까?

 

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안녕하세요 :) 

하고재비입니다.

이번주는 경기도 평택시를 다녀왔습니다. 

그동안 평택을 여러번 지나가기도 하고 고덕신도시 이야기를 

많이 들어서 궁금하긴 했었는데 오늘은 경기도 평택을 파헤쳐 보기로 합니다. 

 

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경기도 평택시 기본정보 by 나무위키

평택시는 경기도에서 인구는 56만명인 도시이다. 경기도 남서부에 있어 평택 아래로는 경기도가 끝나고 충남 아산시 천안시로 이어진다. 
재밌는건 평택 이름이 평평한땅에 연못이라는 의미가 있다는게 새삼 찾아보면서 재밌는 부분이었다. 평택은 높은 산도 없고 미군기지 및 여러 산업단지, 평택항이 있어 외국인이 많다고 한다. 실제 임장을 가보니 외국인도 많았고 외국인들이 사는거 같은곳도 많았다. 신기했다. 이전에 미군기지 안에는 그냥 미국이라고 들은적이 있는데 말로만 듣던 평택이 이렇게 천지개벽 중이구나를 실감했다. 

평택은 1호선은 기준으로 동쪽으로 발전되어있고 사람들의 주요 거주지 및 생활권이 형성되어 있었다. 

도시구조는 남부 북부 서부권으로 나뉘는데 남부가 구도심이 있었던 곳이고 북부권이 고덕 지제가 개발이 한참 진행중이다. 

인구는 꾸준히 증가하고 있으며 앞으로 직장수요로 인해 더 늘어날것으로 예상된다. 

평택의 철도는 
SRT - 지제역
경부선 - 평택역/서정리역 
1호선 - 급행) 평택역 / 서정리역
이 주요 노선이다. 

산업단지는 현재 고덕신도시의 삼성전자 / 2공장 / 3공장 / 4공장 ing중이며 6공장까지 계획되어 있다. 
쌍용자동차는 본사가 있다. 
LG전자 디지털파크가 있는데 이건 어떻게 됬는지 잘 모르겠다.

 

임장루트

임장은 고덕신도시를 시작으로 장당동 이충동 그리고 브레인시티 일반산업단지를 지나 칠괴동

동삭동 세교동 비전동 용이동으로 신도심 -> 구도심으로 임장 루트를 짜보았다. 

임장후기

<<고덕동>> 신안 인스빌 시그니처 고덕제일풍경채 고덕파라곤 고덕자연앤자이 평택고덕신동아파밀리에 고덕국제파라곤에듀 고덕국제신도시리슈빌레이크 호반써밋고덕신도시

고덕신도시는 아직 1/4도 다 안되어있다는 느낌이었습니다. 

평택의 대장아파트가 고덕신도시 신안인스빌시그니처 아파트인데 호가가 12억...이었습니다.

 

고덕신도시가 자리를 잡아가면 너무 살기좋은 곳이 될것 같다는 생각했습니다. 

직주근접에 특히 삼성! 그리고 학교가 고덕10 초등학교까지 있는걸보면 여기에 초등학교가 10개가 들어온다고 ? 라는 생각을 했습니다. 신혼희망타운과 임대아파트도 있었는데 사실 임대아파트는 ㅠㅠ 개인적으로 건물 디자인좀 바꿨으면 좋겠다는 생각을 늘 합니다. 감옥같아 보이는건 저만 그런가요 ? 

 

행복주택은 소형평수로 되어있었고 현수막에 월 6만원에 살수있다라고 적힌게 

와우 ! 너무 혹하는 금액이었습니다... ( 내가 한달에 월세...가 ^^;; ) 

 

금액은 앞으로 꾸준한 수요로 계속 오르고 여기는 추후 수원처럼 되지 않을까 라는 상상을 잠시 해봤습니다. 서정리역은 있지만 막상 역을 이용하려면 버스나 다른 교통편이 필요해 보였습니다. 우선 지금은 완전 공사중이라 대중교통 이용이 당장은 불가능해 보였습니다. 그리고 학원이 너무 부족해 보이고 먹거리도 부족해 보였습니다 이건 당연히 좋아지겠지만요 ! 

 

<<장당동 이충동>>
제일풍경채장당센트럴 제일하이빌 1단지 2단지
한국아델리움 평택장당우미이노스빌1차 / 2차/5차
이충현대 아파트
<서정동> 평택롯데캐슬
<이충동 2> 정암마을뜨란채 미주3차아파트 휴먼시아

 

장당동 아파트가 홈플러스도 있고 학교도 아파트와 가깝고 2000년대 초중반에 지어진 아파트라 살기도 좋아보였습니다. 그리고 고덕신도시 신축이 너무 비싸서 직장으로 인해 평택에 온다면 고덕보다는 여기에 먼저 들어가는 수요가 더 많지 않을까 생각도 하면서 현재는 신축도 전세가가 굉장히 저렴하기 때문에 갭투자로 이런 상황에 괜찮을까 라는 생각도 해보았습니다. 여기도 역시나 학원은 굉장히 부족해 보였습니다. 이충동 송탄역 쪽으로 올라가는곳은 대부분 구축이었고 위쪽은 외국인들도 많아 보였습니다. 

 

<칠원동> - 쌍용자동차
평택지제역동문굿모닝힐맘시티

<동삭동>
평택센트럴자이아파트 1-5단지
현대아파트
삼익사이버아파트
더샵지제역센트럴파크(1-3)

칠원동 동문 아파트들은 현재 5단지는 짓고있었고 나머지는 주변 부대시설은 부족해 보였지만 아파트 자체만으로는 좋아보였습니다. 실제 거주하면 왔다갔다 하기엔 불편해 보일것 같긴 하지만 우선 거리는 가가워서 센트럴자이와 센트럴파크 동네상권도 같이 쓸수 있지 않을까 생각을 해봤습니다. 아직은 주거가 80% 상권이 20% 정도로 보였고 지제역 버스를 타고 이동해야할것 같았습니다. 

 

현대아파트 삼익사이버 아파트는 임장가기전부터 구축이긴한데 신축들사이에 있는 구축 아파트! 금액이 지방만큼이나 저렴해 보여서 한번 가보고 싶었습니다. 워낙 신축 아파트들이 많은 곳이라 전세가가 신축도 저렴해서 구축은 더 저렴할수 밖에 없는게 현 시점이긴 하지만 아파트 자체만으로도 깨끗하고 연식대비 괜찮아 보였습니다. 금액이 메리트인데 ! 우선 신축이 너무 많은 지역입니다. 

개인적으로 센트럴 자이 1-5단지가 가장 좋았습니다. 단지구성이나 상가도 스트릿마켓처럼 일자로 잘 되어있었고 단지 뒤쪽으로는 학원도 조금 있었지만 평택은 다른 도시에 비해 학원이 한참이나 부족해 보였습니다. 맘카페에 들어가 찾아보니 그나마 구도심쪽에 소사벌로 많이 보낸다고 하던데 학원은 집근처에 좋은곳 보내는게 제일 아닐까라는 생각에 이 부분은 불편할것 같다는 생각도 했습니다. 

 

또한 센트럴자이는 20년계약이 되어있는 지제역 왕복 셔틀이 있다고 하니 이건 입주민들에게 큰혜택이 아닐까 합니다. 앞으로도 계속 잘 운행이 된다면요! 현재 초등학교는 있고 중학교는 땅파고 있었습니다. 

 

<세교동> 힐스테이트지제역 지제역더샵센트럴시티 힐스테이트평택 1-3차 부영원앙아파트 보성청실 우성꿈그린 현대향촌

평택역으로 가까워 질수록 구축아파트이 많고 구도심을 볼수 있었습니다. 

평택 힐스테이트 1-3차 아파트도 초등학교를 끼고 있어서 좋아보였지만 그래도 내마음속엔 

센트럴자이 ^^;; 였습니다. 

 

구축아파트들도 가격이 아직 한참 저렴해 보였습니다. 

 

해가져서 아래에 동삭동부터는 다음에 다시한번 더 가야할 예정입니다. 

<합정동> 롯데인벤스스카이
<비전동> 동아목련 비전롯데캐슬 럭키덕동 평택센트럴헤링턴플레이스 현대이화 평택비전경남아너스빌 한빛아파트 벽산 참이슬아파트 <용이동> 평택비전센트럴푸르지오 신영평택비전지웰푸르지오 비전아이파트 e편한세상 용이금호어울림 평택용이푸르지오 1차 2 차 용이반도유보라아파트 용이e편한세상1단지 2단지

<소사동> // 가도되고 안가도되는데 위치확인 평택소사skk뷰 효성헤링턴플레이스2단지 평택뉴비전엘크루
<죽백동> 소사벌더샵마스터뷰 우미린레이크파크 평택소사벌효성해링턴코트 평택소사벌호반베르디움아파트 소사벌지구우미린센트럴파크 아파트 소사벌 리더스 하임 평택 소사벌 푸르지오 평택서재자이아파트 뜨레휴7단지 평택소사벌중흥s클래스 반도 유보라 아이비파크 1단지 2단지

학군 및 학원

이렇게 호갱노노 학원가로 조사해본 결과 비비전동 용이동에 학원들이 조금 있었습니다. 

 

학군으로는 신한중 / 평택고가 있고 학원이 모여있는 여기가 가장 좋아 보입니다. 

경기도 타 지역보다 학군이나 교육에 상대적으로 낮은수준으로 보이지만 앞으로 충분히 성장할수 있는 부분이라 생각합니다. 

 

고덕신도시, 지제역 인근을 갔을때 아직 중학교는 짓고있었고 학원도 대부분 초등학생들이 다니는 예체능 학원들 위주로 되어있어서 중고등학생들은 어떻하나 라는 질문을 가졌습니다. 

역시나 신도시에 초등학교에 초등학생들의 학년별 비율이 1학년 수에 비해 6학년 학생수가 급감하는것을 볼수 있었고 

반면에 구도심( 평택역 근처 )는 저학년들에 비해 초등 고학년이 될수록 학생수가 증가하거나 동일하다는것을 확인할 수 있었습니다. 아직까지 인프라가 갖춰지지 않은 신도시 같은경우는 아이들 키우기에 생활환경은 좋지만 상대적으로 교육할수 있는 환경이 자리잡지 않아 보입니다. 얼마나 걸릴까요 ? 

 

위 사진은 고덕신도시에 있는 종덕초등학교의 학년별 학급수, 학생수 입니다. 

1학년은 9학급에서 6학년이 되면 5학급으로 학생수도 절반으로 줄어드는걸 볼수 있었습니다. 

 

반면 소사벌에 있는 평택이화 초등학교의 경우 6학녕의 학급수가 월등히 많은것을 볼수 있습니다. 

신도시가 좋긴하지만 실제 거주하기에는 구도심의 편의성에 대해 생각해 보았습니다. 

평택시 학군

평택에 90%이상의 중학교와 평택고등학교도 구도심에 위치하고 있습니다. 

 

평택시 상권

평택시의 중심상권

중심상권 또한 평택역 주변 비전동에 형성되어있습니다. 현재 스타벅스, 마트 그리고 ak백화점도 

이 근처에 있고 대부분의 상가들이 많습니다. 

 

스타필드는 실제 평택은 아니고 안성이지만 거리상 이용할수 있는 위치에 있어서 

확인해 보았습니다. 

 

ㅕ평택시 상권

평택시 인구

평택시의 인구는 앞으로 꾸준히 증거할것으로 예상하지만 현재 시점에서 평택은 수원시 고양시 이외 다른 도시들을 살펴보면 9위 정도에 위치하고 있습니다.  

인구중 30-59세의 경제활동인구가 절반가량 차지하고 있다. 양질의 일자리 덕분인것 같습니다.

인구와 세대가 해마다 증가하고 있습니다.

평택 인구증가

평택시 내에서 전출이 가장많은곳은 안성 화성 수원 천안이고 전입또한 화성 안성 수원 오산에서 많이 들어오고 있습니다. 근처 지역에서 많이 오고 가고 있으며 대부분 삼성 위치에 영향이 있는것같다. 삼성 사업장 위치 위주인것 같다 생각합니다. 순이동 증가지역은 화성 오산 수원 용인시 이며 순이동 감소지역은 크게 신경쓰지 않아도 될 정도로 미미합니다. 

공급 및 가격

부동산 지인으로 찾아본 시장강도는 전세와 매매가 동시에 떨어지고 있습니다. 거래량또한 전국적으로 다 떨어지고 있으며 평택시도 떨어지고 있습니다. 아직까지 공급 물량이 필요량보다 당분간 더 많이 있을것 같고 ( 현장에도 엄청 많았습니다 ) 미분양은 없는걸로봐서 공급이 조금 해소되면 오르지 않을까 생각해 보았습니다. 

 

평택시는 앞으로 양질의 일자리가 많이 생기기 때문에 수원시 만큼이나 성장성이 있다고 생각해서 가보았습니다. 역시나 구도심은 수원느낌이 많이 나는곳이 많았고 신도시는 아직 허허벌판 특히나 밤에...는 더했습니다. 투자를 하기에는 우선 구축도 갭이 상당히 많이 벌어져 있고 신축은 전세가가 많이 낮아 투자기준에 부합하진 않습니다. 실거주 하기에는 전세도 매매도 너무 좋은곳인것 같았습니다. 평택으로 내려가볼까 하는 생각이 들정도로 굉장히 매력적인 곳이었습니다. 

다음에 평택 가격조사 및 2부 임장은 비전동 소사벌로 다녀올 예정입니다. 
읽어주셔서 감사합니다 ! 

 

마지막으로 최근 호재 기사 하나 더 보고 마무리하겠습니다 

"GTX-A와 C노선 평택 연장과 수원발 KTX 직결, 평택안중역 KTX 조기 정차 추진에도 주력하겠다"