부동산 매수 타이밍 매도 타이밍_강의 후기

안녕하세요 ! 

하고재비입니다. 

최근에 부동산 전문가 특강을 듣고 평일에는 바빠서 미루다가 

주말에 시간을 잡고 한번 따라해 보았습니다. 

 

특강에서 주요 내용은 그동안 제가 이것저것 다 따져보고 정신없이 공부했던걸 

말끔하게 clear하게 정리해주시는 전문가님의 강의력에 물개박수를 보냈습니다. 

작년부터 매달 꾸준히 강의비만 50~100만원씩 쓰고 있는데 

 

실망스럽고 돈이 아까운 강의도 많았지만 이번 특강은 정말 저렴한비용으로 

가장 비싼 배움을 얻었습니다. 

 

아파트 매수시 중요하게 생각하는것은 무엇인가 ? 

입지분석시 교통 학군 직장 환경 입주물량(공급)등 다양한 부분을 따져보고 선택해야 하지만 거기에 앞서 가장 중요한것을 저는 잊고 있었습니다. 

그건 바로 ! 

 

가격과 거래량

이었습니다. 올라가는 시장, 상승하는 시장에 진입하기 위한 매수시점에 대해 명확하게 배울수 있었습니다. 

 

부동산 지인 데이터에서 확인할 수 있는 시장강도가 내려갈때는 매수하면 안되고 

올라갈때 매수해야 한다가 첫번쨰 법칙인데 지인의 시장강도는 자동차의 속도처럼 빠르게 달리고 천천히 후진하는(-) 구간을 볼수 있습니다.  ( 저는 저렴하게 매수하긴 했지만 내려가는 구간에서 매수해서 이 부분은 이번 매수포인트 다음에는 꼭 확인해서 매수해야 겠습니다. _ 그래도 그만큼 싸게 샀다고 생각하니 ;; ^^;; ) 

 

 

전국에 있는 모든도시를 매주 확인 
딱 2가지 " 가격, 거래량 확인 " 

이일 저일에 미뤄서 매주 하지 않았는데 꼭 매주 기록하는 습관을 가지도록 이번주부터 

Weekly루틴에 넣어야 겠습니다. 

매주 토요일 또는 평일 중에라도 kb 부동산 주간시계열 자료와 부동산 지인 데이터를 활용해서 거래량과 가격을 확인하는것이 얼마나 중요한지 배우게 되었습니다. 

매매가격과 전세가격 상승하는 지역 

매매가격과 전세가격이 움직이는 지역 

매매가격과 전세가격의 변곡점,

틀어지는 지역을 봅니다.

 

전세상승률이 매매 상승률보다 높으면 그 다음은 시차를 두고 매매가가 오릅니다. 

매매상승률이 전세상승률보다 높으면 가격이 오릅니다.

 

 

매매와 전세 거래량 상승 변곡점 찾기 

 

 

가격과 거래량

가격 : 매매와 전세가격이 같이 오를때 는 

-> 매물 소화 이후( 매물이 없을떄 ) 다시 전세가 오르게되면 

추후 매매 가격이 크게 뛰어오르는 지역이다.

 

거래량 : 매매거래량이 튀고 난이후 가격이 쫙 오르고 매매가 줄고 전세가 움직이는건 좋은 징조

상승률 / 거래량이 둘다 매매가 전세보다 높으면 가격이 상승합니다. 

 

 

 

거래는 움직였지만 가격상승이 없는 구간은 사면 안됩니다.  

 

심리와 거래량 가격이 중요합니다. 

 

 

 매도타이밍 잡기

사람들이 다시 들어올때 즉 환호할떄 매도합니다.(받아줄 사람이 많아서 환금성이 상대적으로 높은 시기일 수 있습니다. ) 

 

거래량 - 가격 - 호재 - 입지

순서대로 확인했을때 흔히 범할수 있는 실수들을 예방할수 있을것 같습니다. 

최근 GTX호재로 상승했던 지역들이 하락폭도 컸음을 보면서 호재는 호재일뿐 이라고 많이 느꼈습니다.  

 

 

매주 전국에 1위 ~ 40위 까지 가격을 조사합니다. 그리고 장기추세선을 활용한 상승도시를 찾아야 합니다.  

 

 

위에 배운 내용을 활용해 울산광역시 남구의 가격과 거래량을 비교해 보았습니다. 

 

확대해서 보아야 할것 같습니다. 

 

거래량은 국토교통부 실거래가를 바탕으로 취합했는데 부동산 사장님들이 올려주는 시점에 따라 다를수 있어서 한달정도 시차가 있습니다. 하지만 거래량이 먼저 튀면 가격이 약간의 시차를 두고 오르는것을 볼수 있습니다. 전문가님이 말씀해주신 그대로인것 같습니다. 전국 지역마다 투자하실때 사용하시는 공식을 그대로 알려주셔서 감사합니다. 

아파트 가격은 지역별로 다르게 움직입니다. 가격 선이 올랐다 내렸다 하는 이유는 가격이 많이 상승하면 피로감으로 인해 일시적으로 내려왔다가 다시 올라가는 2차 상승 3차 상승으로 이어지는 경향이 있습니다. 계속해서 상승하기는 힘든가 봅니다. ( 그럼에도...넘비싸네요 ; ) 

 

울산 매수이후 계속 울산에 집착하고 있습니다 ^^;; 

현재 울산부동산 시장은 20년 10월 ~ 21년 4월까지 가장 상승률이 높았습니다. 그 이후로 계속해서 전세 상승률이 매매 상승률보다 높은것을 볼수 있습니다. 이론적으로 예측해 본다면 계속해서 전세 상승률이 매매 상승률 보다 높다면 곧 실거주자들이 그냥 사자 ! 로 돌아설 구간이 오지 않을까 조심스럽게 예측해 봅니다. 

 

 

데이터 가공은 정말 노가다 더하기 노가다인것 같습니다. 

하루를 다 썼지만 초보에게는 이렇게 한번 해보는것도 큰 의미가 있는것 같습니다.