안녕하세요.
하고재비 입니다.
작년 11월부터 데이터 투자 및 빅데이터 분석 강의를 듣고 배우고 있습니다.
강의들을때 아아 이렇구나 하면서 수업을 들었었는데 막상 듣고 끝나고 나니
아~ 이렇구나 해서는 내 지식이 안되는것 같아서 지역마다 가격 상승률 및 입지에 대해
데이터로 공부를 하고 있습니다.
첫번째 지역으로 울산광역시 부동산 가격에 대해 조사해 보았습니다.
다음 포스팅에서는 울산광역시의 구별로 가격에 대해 알아보려고 합니다.
2022년 1월 현재 울산의 대장은 남구입니다.
매매가격이 남구 - 중구 - 북구 - 울주군 - 동구 순서로 형성되어 있습니다.
전세가격 또한 동일하게 남구 - 중구 - 북구 - 울주군 - 동구 순서로 형성되어있습니다.
하지만 2017년도에는 매매가격 대장이 중구 - 남구 - 동구 - 북구 - 울주군으로 형성되어 있었습니다. 중구가 남구를 뛰어넘었을때도 있었네요. 이 시기에는 남구의 아파트 투자의 적기가 아니었나 생각됩니다.
2017년에는 전세가는 남구가 가장높고 매매가는 중구가 가장 높으니 이때는 남구에 투자시기라고 생각합니다.
가격은 남구-중구 / 동구-북구-울주군 을 묶어서 비교평가를 해보아야 할것 같다는 생각이 듭니다.
울산에서 남구가 해마다 독보적인 1등이긴 하지만 하락기에는 중구와 가격 격차를 좁히고 나머지 2개구(북구 동구)+울주군이 가격을 갭벌리기 갭매우기로 형성되어있습니다.
울산의 가격을 전국에서 보면 울산이 22년 현재는 8위에 있습니다.
서울시 - 경기도 - 부산시 -대구시 -대전시 -인천시 -세종시 다음으로 울산이 있네요.
적정시세와 비교해 보았을때 본인의 자리를 차지하고 있는것과 동시에 다른 지역들이 상대적인 고평가로 a little 저평가라고도 생각합니다.
또한 울산이 전체적으로 전세가율도 상대적으로 높은 지역인것 같습니다.
광역시 내에서 비교해 보면 부산 - 대구 - 대전 - 인천 - 울산 - 광주 순서로 아래 적정시세 표와 비교해 보아도 아래 적정시세 표에서 보듯이 울산은 광역시 중에는 광주보다는 위지만 다른 도시들보다는 아래 있고 제주도와 비슷하게 가격을 형성해야 하는걸로 보아 현재 울산은 저평가도 고평가도 아닌 그냥 자기자리인것 같아 보입니다. 더 자세한건 울산 안에서의 구들 사이에서 비교와 동들 그리고 아파트들을 비교해보면 또 다를수 있겠지만 전체적으로는 자기 자리구나 싶습니다.
다만 이렇게 생각해보면 제주도는 5급지 광주보다도 위에있어야 하는데 뒤에 있는걸 보니 제주도가 저평가가 아닌가 싶은 생각도 드네요 . 이렇게 하다가는 엎치락 뒤치락 여기저기 온 전국을 다 보게 되는것 같습니다
19년도 부터 22년 1월 최근까지의 상승률을 부동산 지인 빅데이터 지도를 통해서 살펴보았습니다.
3년동안 가장 많은 상승률이 있는 지역은 역시나 남구입니다. 대장답네요 !
남구는 64.9%의 상승률을 기록했습니다. 그리고 조금 더 세부적으로 살펴보면 21년 1월 부터 최근 1년간에 가장 많이 상승한 지역은 울주군입니다. 울주군은 12.2% 상승했습니다. 전체 3년으로 보면 43% 상승했습니다.
최근 6개월은 동구가 가장 많이 상승했고 또 최근 1개월 동안은 다시 울주군이 5분위 지역으로 보입니다.
가장많은 상승순으로 보면 남구 - 중구 - 북구 - 울주군 - 동구 순이네요.
울산광역시 투자시 순이동 증가와 감소지역을 함께 보았습니다.
울산 내에서 가장 이동이 많았고 이외 경주와 양산은 인접 지역이라 인구를 많이 뺏기는거 같아 보입니다 이외 수도권 및 타 지역으로의 이동은 수치자체가 많이 않아서 울산은 지역내 이동이 많은 도시라고 보입니다.
울산의 입주물량을 살펴보면 울산은 물량이 부족했던적이 12년 그리고 16년에 부족했고 이후는 17/18/19년에 물량이 많이서 가격이 전국에서 11위까지 밀려났던게 아닌가 싶습니다. 그리고 20년부터 22년까지는 부족하고 23년에는 다시 입주물량이 계획되어있지만 20-22년까지 물량이 없어서서 23년은 시장에 큰 타격없이 해소될수 있을것 같습니다.
부동산 지인과 알리알리를 이용해 배운내요을 복습을 포스팅 해보았습니다.
틀린 내용이 있다면 친절하게 알려주시면 감사하겠습니다.
공부하는 과정이므로 참고만 하시되 투자시 직접 확인후 하시기 바랍니다 !
모두 성공투자 하세요 !
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